■　本报记者　易芳

    无论是购房者还是卖房者，整个楼市的目光正在向12月31日聚焦。2008年10月，财政部发文，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征印花税和土地增值税。首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限为贷款基准利率的70%，最低首付款为20%。尤其对已购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套普通自住房的居民，可比照首次贷款政策。在优惠政策等利好刺激下，今年楼市复苏，房价重回高点，楼市泡沫论再现。现在，这些优惠政策即将到期，时间节点2009年12月31日。

    优惠政策的止与续？

    关于房贷优惠政策是按时终止还是继续延续，近日首次有住建部专家开腔，表示目前经济回暖、房地产市场向好，这一系列优惠政策可能会在年底到期终止。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林向媒体表示：“现在来看，今年经济‘保八’已不成问题，房地产市场形势向好，这些优惠政策可能很难存续。”

    对于普通购房者来说，政策变化的最直接影响是购房成本的提高。如果从2010年1月份起房贷市场30%的优惠利率取消，恢复到2008年以前下浮15%的房贷优惠利率，对于借款人来说，每月的还贷额以及总利息会增加多少呢？以贷款60万元20年为例，八五折与七折房贷优惠利率相比，月还款额将会上涨290.30元，总利息差额增加69671.23元。以贷款90万元30年为例，如果利率享七折，每月还贷额为4379.12元，如果利率上浮10%成为八折，每月还贷额为4695.91元，后者比前者每月还贷要多出316.79元。

    与此同时，用于投资的房产交易持有成本也将增加，若2008年一套5年内住宅的成交价格为100万元，需要缴纳的税费约为：5.5%的营业税2.2万元、个税0.4万元、契税0.6万元，合计为3.2万元。而一旦恢复优惠以前的政策，二手房成交税费将成倍上升：100万左右的总价缴纳5.5%的营业税5.5万元、个税1万元、契税1.5万，总计约8万元。这样的成本差距对于二手房交易的影响不言而喻。

    关于优惠政策应该延续还是终止，市场声音不一，但从几笔简单的算账中已经可以看出，房贷政策的改变带来的将是楼市内各类形势全方位的改变。

    银行房贷已先收紧？

    面对房贷政策变化存续尚不明朗的情况，北京市相关监管部门、以及房产中介公司均表示未收到相关政策变动的通知。但树欲静而风不止，多家银行已经开始了自行悄悄收紧房贷政策，自发调整。上海多家银行首先传出房贷优惠利率下浮30%或将在明年取消，接着广州等地的银行也传出“二套住房利率必须上浮10%”的消息。

    招商银行在11月5日成为率先做出明确表示的银行，招行南京分行当天下发通知，明确了首套房贷利率优惠由原来的七折上调为八折，11月9日起执行。虽然包括招行北京分行在内，建行、工行等其他各大商银行均表示没有接到通知，优惠政策将继续按原来执行，但据了解，目前在上海要达到办成首套房贷利率7折优惠，实际上已经不太可能。银行方面虽然表示政策未变，但自行调整的趋势已经明朗化。

    面对房贷政策变化？

    最新数据显示，京、沪、穗楼市在国庆后的一个月内均有集中成交，政策到期的临近和各类消息的变化，已经在普通消费者中产生效应。部分购房者为避免因优惠政策取消，开始抓紧购房赶“末班车”。本来已经有买房打算的刘先生表示：“现在买房对我来说就一个刚性需求，反正是必须要买了，赶在政策可能有变化的这个当口，当然还是想在优惠政策改变之前把房买了，因为我的条件大体不会有什么变化了，但政策变化以后买房成本的增加还是相当可观的。”一直持观望态度的李小姐则有一些犹豫：“当然有优惠政策时成本会低很多，但是我认为房贷政策改变后，楼市的情况也会跟着变化吧，如果楼市因此陷入低迷，房价有大幅度的下跌呢？现在急于买房岂不是反而亏了。”

    楼市其实如股市，政策变化就像行情波动，无论何时都有风险的存在，这是市场规律变化的必然。对于普通购房者来说，了解风险规律，量体裁衣，适用于股市的老办法，也同样适用于楼市。

※ 未经允许不得转载,详情咨询67595710