深圳淘金记

 

■　口述：罗忆梅

 

■　整理：本报记者　薛 洁

 

我这次过来是陪先生参加高尔夫球赛的，他特别喜欢打高尔夫，一个星期要打两次，他的净杆是72杆。我的理财师告诉我，建设银行成立了高端客户高尔夫俱乐部，邀请我先生作开球嘉宾。在今天举行的比赛中，他有幸与建总行高层领导打一个洞。理财师还说，建设银行报的记者要采访我，让我讲讲与深圳建行财富中心的故事。反正我也不下场，天气不错，索性就在美丽如画的草坪旁聊聊天吧。

 

其实我不是土生土长的香港人，我们两夫妻都出生在宁波，上世纪七八十年代我们就到处打工，那时我们太穷了！后来我先生有机会去了香港，两年后把我带了过去。经过多年打拼，我们有了一些积蓄，盘了一家梳子工厂，开始经营得不是很好，但我们苦撑了下来。今天，我们生产的高档梳子出口欧美。我的一双儿女都在国外留学，希望他们将来回来帮助家里做事。

 

八十年代末内地开始招商引资，我先生是第一批在东莞建厂的香港人，我们在东莞买了地和厂房，招了上千名工人，生产那种包金的、针对欧美高端市场的梳子。08年金融危机以后，欧美定单急剧减少，但由于我们在浙江、香港、上海、宁波等地还有房地产等其他项目，所以生意没受什么影响。现在最大的问题是招不到工人，珠三角的用工环境不如长三角，最头痛这件事。

 

自从在东莞建了工厂，我们就把家安在了深圳。深圳的银行虽然没有香港那么多，但也让人挑花了眼。我先生一向主张，要选择大的银行。我家楼下有一家建行，平时存款、转账都在那办，而且每次都找和蔼爱笑的张小姐，我一看见她就觉得亲切，值得信任，这大概就是缘分吧。渐渐地，我把家里的十几个存折都交给她，哪个到期了，哪个该转存了，买不买国债等等都听她的意见。07年各种理财产品最热时张小姐也让我尝试一下，那次我没听她的，我喜欢低风险的，像国债、定期存款。很多香港人像我一样把钱存在深圳，一是想获得利差收益，香港的存款利率每天都在变，且没有内地存款利率高。利差加上汇差，有6-10%的收益，香港人叫无风险套利；二是人民币升值预期，港币与美元挂钩，现在美元跌港币也跌，港币兑人民币只有0.88；还有，香港人最喜欢投资不动产，深圳房价升值快，吸引了很多香港人。

 

几年前深圳建行有一个非常好的产品叫“存贷通”。什么是“存贷通”？张小姐解释说，假如我在建行存上100万，建行会按一定比例返还贷款利息，存款越多，返还的贷款利息就越多。这个产品太合适我了，因为我在建行有很多存款，“存贷通”就像杠杆一样，撬动了我的资金，几年间我只交首付款，购买了多层办公楼出租。这些项目到现在都赚了二三倍。

 

有一段时间，深圳一些小银行为了拉我过去，提供了很多方便，例如他们也有类似存贷通一样的产品，返还的利息比建行高很多呢，而当时建行就是不给我优惠利率，一气之下我把钱都转到那家银行。后来张小姐不断打电话，还告诉我她已调到建行财富中心，说财富中心可以为高端客户提供优惠的产品和服务。

 

想想与张小姐相处了六年，对彼此的家庭、脾气秉性都很了解，原来我动不动就冲张小姐乱发一通火，但她从来不介意。记得有一阵子公司的事情多，白天没有时间去银行，张小姐所在的支行下午打烊后还要等我，常常要等到晚上八九点……这种信任不是金钱能买到的，后来我的钱陆陆续续又转回到建行。

 

现在我们的公司正准备在深圳或香港上市，但是由于产业太多，只能先小部分上市。建行财富中心得知后，说争取让在香港的建银国际帮助我们做这件事，恰巧这次建银国际的领导也来深圳打高尔夫。我先生常提醒，做事一定要找大银行，在香港，我们与汇丰合作最多，在深圳，我们比较信任建行，希望这一次建行能帮到我们。

 

 

 

 

高房价下的房产投资

 

 

 

    

     全国地产在2009年上半年都经历了从“小阳春”到“大阳春”，销售面积和销售金额都一路飘红，虽然房价相比2008年同期有所降低，但环比却都是有增无减。2009年上半年成都市场在销售面积和销售金额上是大大超过全国和西部平均水平，但完成投资却严重不及全国和西部平均水平。

 

成都作为西南的核心城市，“新特区”的获批，近年来城市规划改造，经济的繁荣，影响力的增强，都使其发展前景十分广阔。而城市的辐射力带来大批外来客，随着环境的不断改善，越来越多的人选择常住成都，住房作为第一需求也直接带动了城市房地产行业的发展。总体上看，成都房地产市场的发展大势并未改变，市场发展必将更为健康。

 

成都代表了处于增长阶段的城市，在这些城市中，国内外银行、制造厂商、零售商和酒店集团的相继入驻，为房地产市场的发展创造了强劲的需求。纵观办公楼市场、产业园区市场、物流市场、商铺市场四大领域，成都都进入了最具潜力城市的前列。成都将成为中国未来十年房地产租户、投资者和开发商关注的焦点城市之一。

 

在房贷政策紧缩预期下，给大家一个购买第二套房省钱的小窍门，首套贷款可用商业贷款，第二套再用公积金贷款。贷款购买首套房的购房者，即使可以使用公积金贷款，但未必要用。可以将公积金贷款的优惠利率，用于以后进行二次置业。经央行去年连续五次降息后，5年以上商业贷款利率已降至5.94%，且符合条件的贷款客户利率还可下浮30%，也就是4.158%，这与公积金贷款利率3.87%的利率差已不明显。贷款方案确定后，购房者还可根据自身资金情况选定还款方式降低一些购房支出。

 

 

 

    

09年的房地产市场可用峰回路转来形容，以自己居住的城市杭州为例，短短10个月，楼市便经历了由冰至火的逆转。存量房直线下降，月成交量超万套创纪录，房价短暂探底然后直线飙升，土地市场骤然放量，地价迭创新高。根据最新的数据显示，主城区可售房源跌破一万套。

 

我认为，“投资性需求”，是更为重要的推手。首先，是对通货膨胀的预期。其次，实体经济下滑，工业和实业不行，大量的民营企业主将本来投资于实业的钱，投入股市和楼市。浙江作为藏富于民民营经济极为发达的省份，这方面自然会表现得更加明显。再者，今年极为高亢的股市行情，也为楼市这把火提供了很重要的燃料。

 

从理性角度去看，目前的房价已经远超正常人的购买承受力，“泡沫”的存在是显而易见的。任何市场都不可能存在永远的单边市，拐点的到来只是时间问题。对于已有住房，预购二套房投资的人群，目前房贷政策的收紧已经在给狂热的市场敲响警钟。二套房贷首付比例的提高，利率的从严，已经提升了投资的成本。市场房价的高企已经封杀了继续攀升的空间，此时投资房产要想获得较高的溢价难度在加大。而通过出租获得租金收入，目前的租金收入与房价之比的投资收益显然十分低下。因此，二套房投资一定要根据自身情况量力而行，切不可盲目跟风。

 

 

 

    

咱们中国人对房产有着一个特殊的“情结”，那就是把拥有一套自己名下的房产作为“归宿”。已经拥有了一套房产的人们，看到房产价格的不断攀升，就又开始将房产作为了投资工具之一。简单来看，2005年以来笔者所住小区的房价已经从4000元涨到了16000元，换算成投资回报，每年也达到了60%，已超越了股票指数的上涨。

 

中国的改革开放，造就了一个绝对比例不高，但绝对数量很大的非常富有的群体，而高速发展的城市经济，也造就了一个中产收入的阶层。以往，在房屋价格没有大幅上涨之前，非常富有的群体以及城市的中产阶层，在拥有自身第一套住房的基础之前，购买第二套住房用于投资是可以实现的。然而随着2008年全球性金融危机的爆发，收入受影响最大的是城市的中产阶层。因为对于收入水平更低的群体来讲，也是一直在为第一套住房而努力，就不会把房产作为投资工具之一进行选择，同时对于很富裕的人群来讲，对于钱的量级感受以及房价的上涨没有太大的区别，反而是房价上涨的越快、越贵的房产，反而越会让此人群将房产作为投资工具之一。

 

从投资角度来说，在房屋价格上涨的过程中会对投资需求产生两个影响，起初的上涨会带动需求的上涨，而当价格继续上涨，则会减少需求的群体数量，因为投资的起点在不断的提高。

 

综合以上的分析，我们可以得出如下的思路：首先，针对目前不断高涨的房价，不同资产量级的人会有不同的感受，原来还将房产作为投资工具之一的城市中产阶层会逐步放弃此想法；其次，对于高端物业形态的房产会越来越成为投资目标的首选，因为对于高度富裕的人群，此类房产的投资效果更好；第三，高涨的房价会进一步刺激房屋的出租市场，也就是说租房的需求会得到增加，是否一定要拥有一套属于自己的房产，是否一定要有自己的“归宿”会成为一个可供商量的话题；第四，当通货膨胀来临时，房产做为投资品的抵御通涨效果会更加得到体现，但能够从中得到切实收益的人群将更集中在高度富裕的人群中，城市的中产阶层恐怕更多从“账面”上感受到房产作为投资工具的投资效果了。

 

 

 

    

我们简单探究一下目前楼市回暖和过热的原因。

 

首先，政策因素。从08年12月开始，国务院出台了一系列的救市政策，内容涉及了营业税、契税、优惠利率以及放松的信贷政策。在中央政府出手前，地方政府已经推出了大量的救市措施，有的城市发放购房券、消费券，还有的想要采取购房退税政策，广东则是在中央出台救市政策之后几个月才推出粤15条政策。可以说，中央政府推出一系列救市政策是及时的、有效的。但种种政策的利好超过了预期，过度宽松的政策反而导致过犹不及。

 

其次，资金因素。通胀的预期、传统投资理念及过往投资经历的影响、以及国内投资渠道的狭窄等因素，导致大量避险资金进入了房市；同时，今年上半年，由于政策的因素，大量信贷资金也进入了房市。

 

第三，需求因素。房市中的刚性需求，尤其是首次和改善型需求，是推动市场上升的一个因素。

 

第四，促销因素。开发商以合理的价格积极促销，提升了成交量。

 

从以上可以看出，影响房市的因素很多，关键还在于政策及经济因素。对于已有住房，预购二套房投资的人们，尤其需要关注政策因素的变动对房市的影响，即二手房贷利率政策及营业税的调整，以及讨论很久的物业税开征问题。目前虽然各种经济数据显示经济正进一步向好，但实体经济并未明显转好。总体来看，房市还存在很多变数，要警惕房价触顶回落，成交萎缩。

 

 

 

 

产品月报

 

9月普通类理财产品特点：

 

一是产品发行总量出现爆发式增长，平均委托期限延长0.21个月，银行提供的平均预期最高收益率为2.70%。二是人民币产品占比上升4个百分点。三是外币债券货币市场类和信贷类产品的超额收益表现较好，但风险相对较高。四是信贷类产品出现爆发式增长，债券货币市场和混合投资类产品依然为主要投资方向。五是人民币产品和外币产品：人民币产品，上市股份制银行占主导地位；外币产品，国有控股银行与上市股份制银行平分秋色；人民币产品，非保本产品仍为主流；外币产品，保息类产品和保本类产品主导；人民币产品期限略有缩短，外币产品期限略有延长，外币产品与人民币产品期限依然倒挂，期限差为0.69个月。人民币产品和外币产品均没有出现突出的创新。

 

结构类理财产品特点：1、银行结构类产品发行数量较8月份数量持平，但人民币产品数量大幅下降，美元产品增幅明显；2、挂钩资产分布发生显著变化，商品类占比增大，增幅达16个百分点，而利率类大幅减少；3、本月依旧发行了多款黄金挂钩看涨与区间相结合的短期化结构产品，并且股票限制看涨类产品也有所涉及，值得关注。

 

10月普通类理财产品特点：

 

一是产品发行总量有所下降，平均委托期限为4.56个月，较上月缩短0.21个月，银行提供的平均预期最高收益率为2.81%。二是人民币产品占比91%，外币产品占比9%，共50款，月环比减少4款。三外币债券货币市场类和信贷类产品的超额收益表现较好。四是信贷类产品的发售热情不减，债券货币市场和混合投资类产品相当，分别占比23%。五是人民币产品和外币产品：人民币产品，上市股份制银行占主导地位，占比64%；外币产品，上市股份制银行占比52%；人民币产品，非保本产品仍为主流；外币产品，保息类产品和保本类产品占主导；人民币产品期限略有缩短，外币产品期限延长；包商银行发售1款人民币产品，完全投资于他行理财产品，真正意义上实现了普通类银行理财产品的“POP”模式；招商银行首次推出美元信贷类产品和美元混合类产品。

 

结构类理财产品特点：1、近期澳元和美元成为外币投资产品的主力军，比重逐月增多；2、发行产品的中资银行数量偏少，仅有北京银行和中国银行发行结构类产品，并且发行数量仅仅5款；3、利率挂钩的理财产品数量大增，与股票类成为本月的两个主要投资领域；4、区间型和看涨型结构产品又一次成为产品设计机构所采取的主要结构形式；5、近期结构类产品中非保本产品的数量有所增多。

 

■　社科院金融研究所理财产品中心

 

 

 

 

理财指引

 

汇市

 

 

 

    

美元　9月21日至11月13日大部分时间里，美元汇率保持了今年3月以来震荡下行走势。这期间美元汇率两度反弹，首次反弹是在中国国庆节前，因全球主要国家央行计划逐步削减注入银行体系的美元资金，表明撤出货币刺激措施可能已经进入实施阶段；之后有关减少以美元进行石油交易的议题再次被提起，以及10月6日澳洲联储意外地宣布加息25个基点，至3.25%，这是澳洲自2008年3月以来首次加息，也在20国集团中首当其冲，这被市场解读为全球经济衰退最严重时期正在结束，从而令澳元率领非美货币大幅反弹。风险偏好回升，利差交易重新活跃，美元指数受压。而10月下旬美国强劲的第三季度GDP数据令投资者认为，美联储或许会较市场预期更快的结束其超宽松货币政策立场，再次令美元指数反弹。11月4日美联储在政策会议上维持利率水平不变，并重申将在更长一段时间内维持利率于低水平，打破了之前市场的升息预期，令因低利率而逐步沦为廉价融资货币的美元倍受打击，加之美国10月失业率涨幅超过市场预期，并创下逾26年来最高水平，使得美元指数重回其跌势当中，并再次创出新低。

 

欧洲货币　一个多月来多数非美货币相对美元汇率连续创年内新高，欧洲货币则继续演绎分化走势，作为美元对手货币欧元表现优异，提前实现了许多机构预期目标，欧元对美元最高曾升至1.5060附近。国际货币基金组织10月初公布的一份报告显示，今年第二季度，美元在全球货币储备中的比重已经降至十年来的最低水平，而欧元所占比重则创下历史新高，这也从一个侧面反映了欧元走强的情况。9月末至10月初英镑延续了之前弱势状态，之后因投资者推测英国央行可能会暂停量化宽松政策，减少央行发行新货币，并且预计英国经济将缓慢复苏，英镑价值被低估。这使得英镑一改疲态，走出一段补涨上升行情。

 

日元　近两个月来，日元走势可谓跌宕起伏。受到月末及季末资金流的影响，以及因日本新任财长藤井裕久此前有关强势日元有利的言论影响，10月1日前日元大幅走强，但随后藤井裕久出面澄清不会干预汇市的讲法，表示过度波动将出手，日元连续三周回跌。

 

商品货币　10月6日澳洲联储意外地率先加息，并在11月3日再次调升基准利率至3.5%。而同时由于市场风险偏好回升，套利交易重新活跃，热钱不断涌入澳元，使得近两个月来澳元成为走势最强的货币。同属商品货币的加元走势却远不如澳元。随着黄金等商品价格进一步上扬，澳元有望继续走强。

 

 

 

商品市场

 

 

 

    

9月21日至11月13日在美元持续贬值的情况下，商品价格进一步回升。国际原油期货价格则突破震荡区间，后因美国石油库存增幅超预期有所回落；以铜为代表的有色金属继续保持相对强势状态；大部分农作物止跌回稳，芝加哥黄豆期货价格一个多月来回升了4.60%；贵金属走势最强。

 

贵金属市场　最近一段时间，黄金价格不断创出历史新高，惹人瞩目。印度购买国际货币基金组织200吨黄金的消息成为近期关注焦点。投资者认为，这是官方开始购买黄金的序曲，自1980年以来官方一直是处于净卖出黄金的状态，未来全球央行可能转而成为黄金的净买家，尤其是亚洲国家。一个多月来黄金ETF持仓不断上升，表明机构投资者看好黄金未来走势。

 

操作建议：

 

1、黄金长期看涨有其合理性，黄金的双重属性决定其不一定会因美元利率上升、汇率反弹而见顶。

 

2、从技术上看，近期美元指数日K线上存在背离情况，短线有技术性反弹需要，值得留意，中长期跌势难于改变。

 

3、日元走势反复较大，但同时美元兑日元反弹的高点逐级下降，说明日元仍处于强势当中。

 

4、欧元等欧系货币近期保持了上涨势头，但技术上存在背离情况，需要回调修正，不建议追高，待回调再买。

 

5、随着黄金不断创新高，澳元也在不断创出高点，高位风险不断积累，建议观望。

 

6、近期黄金价格上破1000美元整数关口后，目前处于上升通道，建议继续持有，推断在实际通胀未全面爆发之前，黄金易涨难跌。

 

7、原油价格突破73美元/桶一带后，处于强势状态，价格有进一步上升的可能。

 

8、继澳大利亚和以色列相继加息之后，亚洲的印度和欧洲的挪威也已开始收紧货币政策。若全球各国央行有进一步撤出量化宽松政策的行动的话，则有可能使商品、非美货币以及股市的中期走势改变。

 

■  建行广东省分行私人银行部  邓为民

 

 

 

 

体验

 

走近国学

 

■　张悦

 

国学是中国五千年来各民族共同积累的优秀文化，是中国传统文化的精髓。为丰富高端客户服务的内涵，让高端客户感受国学的魅力，在前期充分了解客户需求的基础上，9月16日，广东分行私人银行部为高端客户举办了一场“建行财富——国学大讲堂”高端客户主题活动，70余名高端客户参加了本次活动。

 

本次活动特别邀请我国著名易经专家谭德贵先生担任讲师。谭德贵先生是中国周易研究会理事、国际青年易经研究会副会长，主要从事周易与中国传统文化关系的研究，兼通义理与象数，对中国传统命理文化与风水文化有独到研究和见地，著有多部易经著作。

 

谭博士用妙趣横生的语言，通俗易懂地向到场嘉宾阐述了国学的本质，讲解了周易基础知识、家居风水常识、面相学等。现场互动与交流环节将现场活动气氛推向高潮，高端客户纷纷将自身家庭情况向谭博士咨询，部分客户甚至带上自己住宅的家居设计图纸请大师指点迷津。

 

当天，私人银行还为客户精心准备了一些传统文化特色安排，如印章签到、古琴表演、即兴挥毫等。在印章签到环节，客户除了在签到画卷签名外，还可以将玉石印章作为纪念品、永久保留；客户一到场，悠扬的古琴声就将到场来宾带到温馨恬静的气氛，让人耳目一新；茶歇期间，广州青年商会会员兼书法家即席挥毫“善建者行”也吸引了大批书法爱好者的围观。

 

一直到讲座结束，客户依然意犹未尽，围着谭博士问了很多升学、就业、事业、婚姻方面的问题，谭博士认真、耐心地一一解答客户问题。

 

（建行广东省分行）

 

 

 

 

  

厦门分行财富管理中心

 

陈秀玉／摄（建行厦门分行）

 

 

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