■　本报记者　薛洁

    今年以来，房地产信托在“喊停”与“辟谣”的交替中，战战兢兢地过日子，然而这并未影响其收益率的不断攀升。普益财富数据显示，三季度房地产信托的平均收益整体再度走高，其中整体收益率为10.19%，较上季度上涨0.32%个百分点，较总体平均收益率高出1.2个百分点。且远高于平均收益的超高收益产品屡屡出现，如中融信托于8月25日发行的“昆明盛融欣投资中心（有限合伙）集合信托计划”，期限24个月，预期最高年收益率达18%；又如，根据平安一位销售经理在论坛上发布的一份产品广告，平安信托本月推出的平安财富安城1号房地产信托基金，年化收益率25%以上。面对近期出现的房地产信托超高收益产品，业内专家指出：在当下，超高收益下风险或加大。

    什么样的产品能够创造上述超高收益？普益财富专业人士范杰在接受本报记者采访时分析指出，此前，股权类产品是房地产信托中通常采用的模式，即投资者以一定资金购买信托产品，信托计划作为股东参股项目公司。投资者以优先权获得固定收益，而开发商则以劣后权享有浮动收益。这种模式又被称为“优先、劣后”结构化模式。这实则是同股不同权，以股权的名义变相融资。而上述平安安城计划则是同股同权，投资者享受的是项目取得的利润，从产品取得收益的形式看，最大的不同在于，此产品的收益形式一改之前的“固定收益”，变成了“浮动收益”，“目前完全采取浮动收益模式的房地产产品少之又少，因此超高收益的房地产信托产品并不多见。”

    那么，超高收益的背后到底潜藏多大风险？记者在用益信托网站与上述中融信托“昆明盛融欣投资中心（有限合伙）集合信托计划”的雷姓理财师聊起这个话题。当记者问及“最坏的情况是什么”时，该理财师的回答是：“由于未来形势十分不确定，存在房子卖不出去，投资收不回来的风险。”但他强调这种情况出现的机率很小。“因为项目设计了防范措施，包括是控股项目公司，普通合伙人承担连带责任，结构化设计。此外，还有些现场监管条款，以及一些对赌协议。”

    对此记者采访了中国社科院陆家嘴研究基地金融产品中心的王琪。他以上述平安财富安城1号房地产信托基金为例，分析了这类产品的风险特点：这款产品的风险较之之前传统产品风险的不同之处在于：第一，目前房地产信托产品周期一般为1年、2年或者3年，而平安安城的产品周期为5年。由于目前国内的房地产信托基金不能在二级市场交易，所以投资者一般是持有到期。若投资者想要兑现，只能选择自行转让的方式；第二，这款产品不保本，有潜在的本金亏损的风险。“从这两点来说，收益越高风险越大的定律是永恒的。”

    那么，超高收益房地产信托产品还能走多久？王琪认为，地产信托期限以1年期和2年期居多，平均期限略高于1.5年，以此计算，从2011年下半年开始，迎来房地产信托产品的密集兑付期，这种兑付压力会持续到2013~2014年，而且由于前期发行规模是不断增大的，对应的，未来的兑付压力会不断增大。如果出现大面积兑换困难的局面，房地产信托产品或将很难再有这种高收益，即使有，也可能是发行新产品替换旧产品，勉强维持高收益。“不过就目前的情况来看，兑付的风险还在可控的范围内。”范杰指出。

    面对房地产信托不断攀升的超高收益，投资者似乎越发小心。记者在用益信托网“昆明盛融欣投资中心（有限合伙）集合信托计划”网页上看到，这款8月25日发行、投资起点300万元的产品，至今在产品状态一栏仍为“在售”。

    目前，这类产品的目标客户群体是高净值客户。建行北京市分行私人银行的财富顾问王静认为，市场本身就是博弈，在当下极度缺钱的大环境下，信托计划以结构化新型操作模式来博取可能的超高收益，是客观存在；问题在于，跃跃欲试想博取高收益的客户，做好承担风险的准备了吗？