■　本报记者　张小雅

    虽然已近初冬，小孙的心里却说不出的高兴，他是东城区繁华地段的一名房产中介人员。从9月到11月，他每个月的业绩都飘红。“虽然大环境还在调控中，但是从夏末到现在，周边二手房市场成交持续活跃。”

    9月初，李贝将自己在中介附近成熟小区的小三居委托小孙挂牌交易，第4天就有买主询问并要求与李贝见面。“李贝最初报价245万，后来双方答应以235万成交，但最终因买主首付无法尽快凑齐作罢。因为李贝还等着拿了首付去买自己刚刚看好的房子。不到一周，第2位买家前来询问，李贝急等钱用，双方以226万的价格最终成交。”小孙说，挂牌后到最终成交签协议，也就10天。

    由于是同一家中介机构，李贝先前在东三环边看上的房子也通过小孙同事来经办。他抱怨道，“本来看上一套87平，报价260万的房子，都已经和房东谈拢，最终因为房子首付不到位，被别人捷足先登。”但李贝马上又投入到看房的战斗中，这次看上的是同小区面积94平米的另一套，卖主报价288万。即便比上次贵了20多万，李贝也笃定地要把这套房子拿下来。“不能再等了，这眼看着价格又往上涨了。”

    进入10月份，二手房的销售热潮还在持续。据北京市存量房交易平台显示，10月二手住宅网签成交量为11449套，同比上涨达57.7%，除去“十一长假”的影响，10月日均成交量为471套较9月419套上涨了12.4%。再次见到小孙时，他透露10月底自己刚刚售出一套总价485万的房子，从看房到签约只用了两天时间。“两家买主同时看上，价格从450万抬到了485万。”而当时李贝所出售房子隔壁的两居室户型，成交价已经达到195万。“这还不算不满5年，买主需要交的营业税。”

    存量房市场回暖，需求从哪里来？

    “8月底9月初二手房的行情回暖早有征兆，但也有些出人意料。”小孙回忆道，“从6月起，北京开盘的中高档新盘销售就出奇地好，也许是新房成交的回暖传导到了二手房市场。不同的是，8、9月兴起的这波二手房热潮，客户绝大部分是首套房和改善性需求在入市。”小孙与记者交流的时候，又来了一些询问二手房的人，该中介地处学区内，来询问的人多是中年夫妻或是替儿女来看房子的父母，其中有强烈购买意向的人占据小40%，只是随便看看的占据30%左右。记者以同是购房人的身份询问他们看房的原因，有强烈购房意向的大多表示“近两个月周边二手房价持续上涨，怕涨幅越来越快，越来越大，所以打算近期就买。”“随便看看的人”则表示，因为用房需求不是太急迫，还会持续观望，但仍希望在限购政策的期限内尽量置产。因周边还有大量商铺，还有个别购房者是打算全款买下二手房，出租自用皆可。

    对于上述现象，中房研协研究中心总监回建强表示，首套购房需求的稳步增长是正常且一定的，但是并不会出现递增形式的增长。“人口增长、城市化带来的增量人口机械增长，都是需求来源，但这两类需求是有条件发生的。有条件购置首套房/改善型需求的人员每年都有，不过并不集中，并且暂时也不能重复购买。而且这种需求不具有韧性，市场一旦出现政策、供应等因素变化，这两类需求会更偏向观望态度。长期趋势是增长，但短期并不是线性发展。”回建强还补充道，从全国来看，楼市价格上涨不会长期超过收入的涨幅，反证亦是，因为不具可持续性。所以，未来国家的政策导向，还是进行结构调整。把资源、资金导向其他产业。房地产在政府有效但须有节制的干预下，会逐步回归正常的行业。

    “刚需”释放的加强，除了调控政策边际效应的递减，还给更多购房者带来另一个信号：房地产市场正常化的表现之一就是让居住的归居住，投资的归投资。房地产市场非正常的周期性是政策、监管、企业、还有既是居住者也是投资者的共同体多方面催生出的，“银九金十”现象的本质，实为购房者意识到房子有严格的居住和投资两类属性。只有明确了购房的真实目的，房地产市场回归正常化的交易才有可能迈出第一步。