■　吴道勇

    近期，网上流行一种新的说法，认为“政府对房地产市场价格上涨的容忍度为10％”。所谓政府对房地产市场价格上涨的容忍度为“10％”，实际上是指政府近期对房地产市场价格可容忍的底线。市场经济规律告诉我们，商品价格只是供需关系的反映，任何主观层面的东西都只能服从、适应并运用这一基本经济规律，而不可逆转之。

    要从主观上正确坚守对房地产市场价格的容忍度，就必须客观地判读出市场经济规律对房地产价格的影响力。我们只能“借水行舟”，不能“借舟行水”。现在有必要探测一下中国房地产价格天花板的真实高度，从把握规律入手，来确定房地产市场调控的最好路径与方法。房屋，是建筑在土地上的物体，其中土地部分属于不可再生性资源，所以商品房同时具有消耗品和投资性产品两种属性，不可再生性资源的占用，从本质上决定了其投资的空间，土地占用越多，资源稀缺度越高，投资的回报率也越大。

    常识告诉我们，建房所需之地，基本上都是适耕地，一个国家的人均适耕地面积可直接反映出地产资源稀缺指数，这种稀缺指数是房地产市场价格风向标。据我国国土地资源部公布的数据，截至2006年10月，全国耕地面积为18.27亿亩，人均约合0.086公倾。当今全球人均耕地为0.23公倾，是我国的2.76倍；美国人均耕地0.7公倾，是世界人均耕地面积的2.9倍、我国的8.14倍。由于我国耕地面积基本上就是适耕面积，还不能直接换算出地产资源稀缺指数是全球的2.76倍或美国的8.14倍。我国的耕地面积占国土总面积的13％，其中包括了西北高寒特旱低产田和南方山区的梯田以及分散在小坪坝上的“巴掌地”，早就没有了真正意义上的可垦地。而世界上很多国家都储备有大量适耕没垦地，其中美国与我国国土面积大致相等，而已耕地加未垦适耕地可占到国土面积的一半，而需要供养的人口不到我国的四分之一，且全国的粮食总产量已经是我国的4倍，综合这些因素，我国的地产资源稀缺指数几乎是美国20倍。不难看出，如此高的土地资源稀缺度，即使有一天我国人均国民生产总值与美国处在了同一水平，放在同一个价格体系中，中国的房价也必然会高出美国房价许多倍。我们不能不面对这样一个现实，即我国房地产市场的价格天花板远远高出了当前政府容忍度可及的视线，而房地产调控的方向与路径又必须是在正视了这一切之后所作出的科学判断与选择。

    多年前，经济学界权威人士们引入了一个“房价收入比”概念，这其实是“量他人之体裁已之衣”。资源稀缺度一旦包含在商品之中，就成为刚性的价格要素。当前，我国房地产调控，走的是价格机制路线，其结果是稍一松手，马上反弹。从遵从基本国情和基本经济规律两个方面着眼，笔者以为，国内房地产调控应走住房供给体制调整之路，通过大量剥离个人住房中的可投资要素，形成有中国特色的住房体系。

    首先是在住房供应理念上，要用“人人有房住”取代当前实质上追求的“人人有住房”。其次是釜底抽薪，剥离中低端个人住房中的投资要素。应以80％以上的个人住房开发用地建个人无土地权证的纯住房，以免租房满足特困家庭、低租房满足相对生活困难人群、无个人土地证购住房满足大众化居民。同时，建立健全房屋管理机制，免租房、低租房的出租与回收由政府专门机构管理，无土地证购住房的流转由政府专门机构统购统销，按使用年限折旧，让价格涨幅变为负数，完全消除其可投资属性。第三，放手建立真正由市场说了算的商品房市场，满足高端人群的消费与投资需求。按地产资源稀缺指数定价，个人可以自由买卖，面向个人征收房产税，税赋指向锁定地产资源占有量，防止同样住房面积所占用不可再生性资源实际不均等造成的税赋不公，并引导商品房开发向更能节约土地资源的高层、超高层化发展。同时，废止现行的经济适用房制度，允许这种价格较低而投资空间很高的商品房存在，于规范市场和扼制腐败多有不利。此外，有必要对农村住房作进一步规范。由于种种原因，现在很多农民进城后，城里买了房，乡下有住房；还有一些地方旧村改造后，存在着建了新房、保留着旧房的土地资源浪费后遗症。这些都在一定程度上加重了国家耕地不足压力。

    （建行浙江金华分行）

    （文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）