■　本报记者　张小雅

   3月1日，“新国五条实施细则”出台，细则指出，对于存量房交易个人所得税的征缴，将按照交易价格与上一次交易价格差额的20%征收。

    3月2日早上9点，林荫就来到了某大型房产中介，谁知大厅里已经有了7、8个人在那里咨询。他找到中介人员小孙，头天晚上新政出台后，小孙电话联系了林荫，说有买家要求第二天早上不用看房子，直接交定金签合同，林荫这套位于北京南二环边上的房子最终以205万的价格卖了出去，去年7月份，这套房子的估价仅为145万。林荫不知道这是好事，还是坏事。他去年9月买下的另一套房子目前已经增值50万，正是这样的行情，让林荫最终决定用手里的两套小户型，换一套市中心的大两居。“没想到刚卖了一套，新政就来了。”

    春日里风和日丽的这个周末，就被税收新政这样打乱了，林荫在两天的时间里卖出1套房子，看了7套房子，又接待了小孙为他带来的5拨看房客人，3月3日到家已经是晚上10点40了。“实施细则并没有说明开始实施的日期，所以想赶紧打个擦边球。”但是林荫的另一套房子有租户,不配合看房，他也非常着急，因为急需将两套房子的交易款项合在一起为自己新看中的那套房子凑房款。

    3月2日下午，林荫与自己看中的那套房子的房东见了面。房东也是急于筹款买另一套房子，所以对资金的急需程度不亚于林荫。由于这套房子是回迁房，一旦征税将让林荫无法承受。“回迁房，已购公房这些房子在首次交易买断时，可能只花了几十万，甚至十几万都不到的价格，差额会达到几百万，这样的税负对于我这种‘改善型需求的人’来说根本无力承担。”在和房东的沟通中，林荫希望在合同中签署补充条款，明晰在房屋交易过程中一旦新政实施，双方应该怎样分担增加的税负，但房东根本不愿意。“有好几拨客户和房东同时谈，条件比我们要好，不会接受我们的提议的。”林荫有些沮丧。

    而同时，另一位来中介咨询的客户王女士却是来撤单的。实施细则中规定“若交易的房屋为不满五年或非家庭唯一住房”的须征收差额20%的个税，也就是说满五年且是家庭名下唯一住房的房屋将受到市场追捧。王女士挂单的房子恰恰符合这个条件。之前，王女士挂单的房子报价450万，“本来想调到480万的，但是我感觉一旦新政实施，我这样的房子会特别抢手，所以想先观望一下再做决定。”

    据北京市住建委网站网签数据显示，3月2日当天，北京二手房住宅网签套数达到创新高的1059套，此前2月28日为1036套，3月1日为746套。小孙说自己这两天接电话接到手软，业主售房的咨询电话比平常增加了大约20%左右。“都是咨询新政的影响，我们现在做的只能是请有意向的交易双方尽快达成网签提交上去，可能还来得及避免20%的征税。”由于供求关系不对等，北京二手房中介市场的潜规则历来是购房者负担所需的一切税负和费用，此次新政一旦实施后也不例外。“房东不可能为了卖掉房子而承担高达几十万的税负，这些费用早晚会转嫁到购房者身上。”

    中房研协研究中心总监回建强表示，新政一旦落实，二手房市场可能会经历一段“冰冻期”，买卖双方僵持不下的现状。“但对于售房人来说并不着急，新政之后房租一定会上涨，房东可以选择继续出租；供给减少，需求不减，买方议价空间并不大。最后的结果应该还是增加购房者的交易成本，但也不排除买卖双方达成分担机制的可能。”

    新政迫在眉睫，林荫这套待售房子的租期将在4月到期，但为了尽快出手，他已经在和租户谈判，免掉最后一个月的房租并让中介尽快为租户找房子。“如果新政真的一直持续，房子早晚要买，税也早晚要承担。”但让林荫不明白的是，“差额20%的新税政，对于刚需是否也被‘限购’了？”

    目前来看，新政争议颇大，其出台也出乎市场大部分预期。回建强认为，从房地产市场的长远发展来看，此次调控政策显得有些仓促。新老政府交接之时，市场更多认为应该给新政府留下调控的空间和相对温和的环境。但他也强调，住建部部长姜伟新表示，新政要经过一段时间后再看效果，做评判，所以不排除有后期微调的可能。“房地产市场不缺短期调控政策，缺的是长效机制。就资本利得税这块而言，如果政策持续下去，则应该同样建立税收减免制度。也就是说，改善性需求在获得房产交易资本利得时征税，一旦在一年甚至半年内，如果这部分利得再次用于购买首套房的时候，应该在制度上规定税收是可以减免的。”

    （文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）