2003—2013年，是房地产市场发展的黄金10年，也是调控的10年。其中围绕房地产议题召开的国务院常务会议9次。决策层出台关于住宅用地、商品房交易的政策、规定、通知多达40余条。

■　本报记者　张小雅

    2003年：18号文件奠定房地产行业为国民经济支柱产业

    陈真记得，2003年的北京不仅有非典，还有自己家对面那幢打了半截地基的9层小板楼。刚开始挖地基时，陈爸陈妈去售楼处问过价钱，售楼小姐报价每平方米3600元，还可以附赠地下室一间。这对已经退休的他们，和未工作的陈真而言，是沉重的一笔开支负担。

    也正是这一年的9月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。开发商迅速从之前针对取消购房优惠利率的“121号文件”几乎致命的打击中恢复元气，正是借着“18号文件”的鼓励，中国房地产步入飞速发展轨道。

    时隔半年，陈爸陈妈再次走进售楼处时，售楼小姐赫然报出了4700元的价格。

    2004年：831大限迎来土地盛宴

    国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，业界称之为“8.31”大限。“8.31”对房地产行业的影响是深远的，也正是从这一天起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让，这终结了延续21年的土地协议出让制度，土地招拍挂的大幕正式拉开。

    虽然“8.31大限”被舆论认为是中国的“阳光地政”，但是这也逐渐被指为推高地价继而垫高房价的元凶，也是后来在大家争议“地王”时经常被提到的转折点。任志强在当年的一次媒体论坛上对于土地拍卖竞争表示：“有竞争是合理的，但是竞争的基本条件是信息完全对称情况下的竞争，就是我要知道明天或后天有没有地？如果我知道，我就不会去抢今天的这块地。”

    以北京为例，2002全年的土地供应总量为4559公顷，2003年大幅增加，达到6438公顷，而2004年，因为“8·31土地大限”的缘故，很多本来应该在当年办理手续的项目出于对政策的担心而提前办理了用地手续，因此，当年全年土地供应达到了9498公顷。随之而来的，则是2004年房地产开发投资额持续增长的同时，地价和商品房价格双双走高。土地购置费同比增长了19.9%，商品房价格同比增长了15.2%。

    2005年：营业税催生新共识

    2005年6月1日后，个人销售购买不足2年的住房，全额征收营业税。税收杠杆从此登上房地产调控的舞台。

    回想起8年前的这次调控，如今已是一家大型中介店长的柴郁笑称，实在是“小儿科”。可对于当时还只是个A2级别经纪人的他来讲，却感觉“天都要塌下来了”。5月底签约的客户中有三分之一要求解约，退定金和手续费。“月底好不容易冲上来的业绩瞬间化为泡影”，当时的柴郁还在为冲刺A3级别销售员做预热，被这盆“冷水”兜头惊醒。他恍然大悟，自己所从事的这个行业原来是个“政策市”。自此，每早起来必读房产新闻的习惯由此养成。

    但这样的痛苦并没有让柴郁承受太久。新政颁布初期以来二手房交易量曾经骤减，一、二线城市的二手房交易量曾相继下跌30%-50%不等，但进入当年 7月以来，随着市民走出观望期，市场又开始回暖。在一线大城市供不应求的情况下，买卖双方也已经在交易中对这一新税种达成共识：转嫁给买方。这一共识历经2006年、2008年、2009年的三次税收征免时限调控后延续至今。

    2006—2009年，多个城市还曾经执行过单体项目70%以上建90平方米以下户型的硬性要求。但是，强制政策并没有让更多人享受到小户型，反而使想买大房子的人绞尽脑汁曲线购房。开发商将两套相邻的小户型打通就能按照大户型卖；或者把露台、阳台围起来变成房内面积，而这部分面积最多只按照一半计入房本。

    2008年：4万亿引爆房地产市场

    由于美国金融危机的爆发，中央于2008年四季度推出4万亿计划。2009年初到春天，房价直接从冰窟窿窜上了火焰山。从北京到上海，从杭州到深圳。无数曾经在资金链断裂边缘挣扎的中小房企因为房价逆转而得以继续生存，赚得盆满钵满。“放了170套房子，排号的有200人。”这是2009年4月，北京南四环外一个普通住宅楼盘开盘的场面。上午开盘仅仅两小时，只剩下10余套朝向不好的房子。 据销售人员介绍，4月放盘的是3期，平均售价是每平方米1.8万元，而在2月份 2期开盘的时候，房价是每平方米1.5万。还有两期在5月份放盘，开发商的心里价位是2万元每平米。

    由于金融危机带来的恐慌以及4万亿的投放，市场多少忽略了当年“9.27新政”的效用。该政策首次规定购买二套房须首付5成以上，利率上浮1.1倍。当年的10月到12月，一、二线城市房价经历了短暂但明显的下跌。在十年来的历次调控中，“9.27新政”可以说是最为立竿见影的一次。正是这次短暂却强效的调控，让市场对后来行政色彩更强的政策产生了免疫力。

    4万亿这项诞生于经济恐慌，并非针对拯救惨淡楼市的政策，却结实地为房地产市场注入了一剂猛药。

    2010年：限购来了

    自2007年上证综指创出6124大顶后狂泻不止，“全民炒股”在之后的两年演变为了“全民炒房”。伴随着这样的疯狂，2009年柴郁成功荣升“店长”，但他的心里却怎么也踏实不下来。

    2010年4月“新国十条”规定，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，即“限购令”。同年4月30日，北京首先制定了详细的限购政策。在“9.27“新政上提出对二套房购房者执行首付比例不低于6成，贷款利率1.1倍的政策。

    2011年夏天，民政部公布了第一季度全国城市离婚率情况，结果显示中国共有46.5万对夫妻办理离婚登记，平均每天有5000多个家庭解体。京、沪、深位列离婚率前三甲。虽然不能证明高企的离婚率同限购令有何直接关系，但是为了买房办离婚手续这等在原来不可想像的事情，却在当下中国真实的发生。高冉夫妇就是5000多个家庭其中的一个。为了腾出首套房的购房名额，夫妇二人一天内迅速办理好户口本上的婚姻状况更改，带着拟好的“离婚协议”和照片，赶在民政局4点半下班之前办理了离婚手续。“说起那离婚协议，其实就四行字。”高冉无奈地笑着：“双方无子女、无共同财产、无共同债务。双方自愿协议离婚。”高冉愿意为了一套心仪的房子，承担离婚所带来的风险。“房租、房价年年上涨，没有房子带来的不安比离婚带来的不安更加强烈。”

    2013年：等待个税新政落地

    戈多没有来，等来的是20%的个税新政。

    2月20日，时任国务院总理温家宝主持召开任期内最后一次国务院常务会议，要求继续做好房地产市场调控工作。制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度，简称“新国五条”。由于此次新政与之前内容无异，会议所释放出来的信号迅速被市场解读为又一次的“狼来了”。

    谁也没有想到，这次“狼”真的来了。

    仅仅一周左右后，国务院就颁布了新国五条实施细则，对二手房交易，要求持有房屋的人，交易时个税按照房屋所得的20%收取，这相比原来总价1%的费用来说，交易成本大大增加。

    新政后的首个周末，比杜甫更忙的就是房产中介了。“没有看房的马上看房，没有签约的马上签约，没有过户的早早排到了过户大厅”。在丰台、朝阳这样的大区，拿号早的客户都已经当起了黄牛党。柴郁感觉自己突然从乙方变成了甲方，从前只有自己求着别人买房，现在别人都求着自己卖房。“就连自己店里的后勤都被客户拉走看房子去了。”

    这个周末，周强也很忙。和高冉不同的是，他要离婚卖房子。交易差额20%的个税让来看房的人望而却步。为了赶上末班车，周强毅然选择离婚让买方省去后顾之忧，还未看房，买方5万元的定金已经到账。柴郁还专门打印了办理离婚手续所需的证件和流程清单，为卖家咨询离婚事宜答疑解问。

    地方细则是否会照顾首套和改善性住房需求，待两会结束后才能有答案。市场不仅在等待新政，也在等待新政的边际效应递减到供需双方再次达成一致的时刻。

    3月17日，又一条消息成为各大媒体的报道热点：北京六环新房单价已超过每平米2万元。